Você comprou o imóvel, pagou o preço, recebeu as chaves e mora nele há anos.

Talvez até tenha construído, reformado, pago IPTU e realizado melhorias.

Mas, quando consulta a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, descobre que o proprietário ainda é outra pessoa.

Essa situação é muito mais comum do que parece.

Durante anos, imóveis foram negociados por contratos particulares, recibos ou os conhecidos “contratos de gaveta”. Enquanto comprador e vendedor mantêm uma boa relação, a falta de regularização pode parecer apenas uma pendência burocrática.

O problema costuma aparecer depois: quando o comprador decide vender, quando precisa de financiamento, quando o vendedor desaparece ou, situação ainda mais delicada, quando ele falece.

Ter o contrato significa ser proprietário?

O contrato de compra e venda é um documento importante. Ele pode comprovar a negociação realizada, o preço ajustado, as obrigações assumidas pelas partes e, conforme o caso, fundamentar a regularização posterior.

Mas uma coisa é possuir direitos decorrentes do contrato. Outra é ter a propriedade imobiliária regularmente registrada em seu nome.

O art. 1.245 do Código Civil estabelece:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

E o § 1º do mesmo artigo é ainda mais claro:

“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Código Civil — Lei nº 10.406/2002 | Planalto

É justamente essa diferença que muitos compradores descobrem somente anos depois da aquisição.

Pagar pelo imóvel não substitui o registro da transferência da propriedade.

“Mas eu tenho escritura pública. Isso não basta?”

Esse é outro ponto que costuma causar surpresa.

A escritura pública e o registro imobiliário não são a mesma coisa.

Em regra, para os negócios jurídicos que envolvem direitos reais sobre imóveis acima do valor previsto em lei, o art. 108 do Código Civil estabelece:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Mas lavrar a escritura não encerra o caminho.

Para a transferência da propriedade, o título precisa ser levado ao Registro de Imóveis.

Por isso, é perfeitamente possível encontrar uma pessoa que possui uma escritura pública guardada há dez ou vinte anos, mas nunca providenciou seu registro.

Nesse caso, a matrícula pode continuar indicando o antigo proprietário.

O primeiro risco: o vendedor pode falecer

Imagine que você tenha comprado um imóvel há quinze anos.

O negócio foi integralmente pago, existe contrato e nunca houve qualquer discussão com o vendedor. Como ninguém pretendia vender novamente o imóvel, a regularização foi sendo adiada.

Anos depois, você decide colocar a documentação em ordem e descobre que o vendedor faleceu.

A partir daí, a situação pode se tornar mais trabalhosa.

Será necessário verificar se houve inventário, quem são os sucessores, qual é a situação registral do imóvel e quais documentos existem para comprovar o negócio realizado.

Dependendo do caso, a solução pode envolver os herdeiros do vendedor ou exigir uma medida específica para obtenção do título necessário à regularização.

Aquilo que poderia ter sido resolvido diretamente entre comprador e vendedor passa a envolver uma sucessão inteira.

O segundo risco: surgirem outros negócios envolvendo o imóvel

A falta de registro também cria insegurança porque, perante o Registro de Imóveis, o bem permanece vinculado ao proprietário constante da matrícula.

Por isso, manter durante anos um imóvel adquirido sem concluir sua regularização não é uma situação recomendável.

O próprio art. 1.245, § 2º, do Código Civil dispõe:

“Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

A lógica do sistema registral é justamente conferir publicidade e segurança às relações envolvendo imóveis.

É por isso que, antes de comprar, não basta olhar apenas o contrato apresentado pelo vendedor. A matrícula atualizada é um dos documentos essenciais para compreender quem figura como proprietário e quais atos estão registrados sobre aquele bem.

O terceiro risco: você transmitir o problema aos seus próprios herdeiros

Existe ainda uma situação especialmente comum em inventários.

A pessoa compra um imóvel por contrato particular, passa décadas na posse dele e falece sem regularizar a propriedade.

Os filhos, então, descobrem o problema durante o inventário.

Nesse momento, não estão lidando apenas com a perda de um familiar e com a divisão da herança. Precisam também reconstruir uma negociação realizada muitos anos antes.

É necessário localizar contratos, comprovantes de pagamento, documentos do imóvel e informações sobre o antigo proprietário.

Se ele também tiver falecido, pode existir outra sucessão envolvida.

Ou seja: os herdeiros recebem o patrimônio, mas recebem junto a pendência documental que nunca foi resolvida em vida.

Tenho apenas contrato. O imóvel está perdido?

Não.

Ter somente um contrato de compra e venda não significa, por si só, que você perdeu o imóvel.

Existem diferentes caminhos jurídicos para regularizar situações dessa natureza, e a solução depende da documentação existente e da história da aquisição.

Em alguns casos, ainda é possível localizar o proprietário registral e formalizar o título necessário.

Em outros, pode ser cabível a adjudicação compulsória.

O art. 1.418 do Código Civil prevê:

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Código Civil — art. 1.418 | Planalto

Atualmente, a legislação também admite, preenchidos os requisitos, a adjudicação compulsória extrajudicial, realizada perante o serviço de registro de imóveis.

O art. 216-B da Lei de Registros Públicos estabelece:

“Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel.”

Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos | Planalto

Dependendo das circunstâncias, a usucapião também pode ser uma alternativa, mas não deve ser tratada como solução automática para todo contrato irregular.

Primeiro é necessário compreender a origem da posse, a documentação existente e a situação registral do bem.

Como saber qual regularização é necessária?

O primeiro documento a ser analisado é, normalmente, a matrícula atualizada do imóvel.

Ela permite verificar quem consta como proprietário, a descrição do bem e os atos registrados.

Depois, é necessário confrontar a matrícula com aquilo que o comprador efetivamente possui: contrato de compra e venda, escritura, recibos, comprovantes de pagamento, cessões de direitos e outros documentos relacionados à aquisição.

Só então é possível definir o caminho adequado.

Pode ser necessário apenas registrar um título já existente. Pode ser preciso formalizar a escritura. Em outras situações, a solução poderá passar pela adjudicação compulsória, usucapião ou por providências relacionadas ao inventário do proprietário registral.

Não existe uma única solução para todo “contrato de gaveta”.

Quanto mais você espera, mais pessoas podem entrar nessa história

Esse talvez seja o maior motivo para não deixar a regularização para depois.

Hoje, o vendedor pode estar vivo e ser facilmente localizado.

Daqui a alguns anos, ele pode ter falecido.

Hoje, você possui todos os comprovantes do negócio.

Daqui a vinte anos, parte da documentação pode não existir mais.

Hoje, a solução pode depender de duas pessoas.

No futuro, pode envolver filhos, netos, inventários e documentos antigos.

Por isso, regularização imobiliária não deve começar apenas quando aparece um comprador interessado no imóvel ou quando a família precisa fazer um inventário.

Se você pagou por um patrimônio, o ideal é verificar se a documentação também conta essa mesma história.

Porque uma coisa é ter a certeza de que comprou.

Outra, muito diferente, é descobrir anos depois que ainda será necessário provar e regularizar aquilo que todos acreditavam já estar resolvido.

Fontes oficiais consultadas

Código Civil — art. 108
Dispõe, ressalvadas as hipóteses previstas em lei, sobre a exigência de escritura pública para negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis acima do valor legalmente estabelecido.

Código Civil — art. 1.245, caput e §§ 1º e 2º
Disciplina a transferência da propriedade imobiliária mediante registro e seus efeitos.

Código Civil — art. 1.418
Prevê o direito do promitente comprador de exigir a escritura definitiva e, nas hipóteses legais, a adjudicação do imóvel.

Lei nº 6.015/1973 — art. 216-B
Prevê a adjudicação compulsória extrajudicial perante o serviço de registro de imóveis.

Código Civil — fonte oficial | Planalto

Lei de Registros Públicos — fonte oficial | Planalto

Lorena Martins – Advogada | OAB/DF 56.290
Atuação em Planejamento Sucessório, Inventários e Regularização de Imóveis.